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    [政策前沿]12城試點住房租賃市場改革 八部委發文要求國企帶頭
    發稿時間:2017-07-21  作者:宋興國  來源:21世紀經濟報道  文字大小:[][][]

    住房租賃市場改革試點,或將全面鋪開。

    近日,住建部會同發改委、公安部、財政部、國土部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會八部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》)。

    《通知》提出,準確把握住房的居住屬性,以滿足“新市民”住房需求為主要出發點,以建立租購并舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場。

    21世紀經濟報道記者了解到,住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市,作為首批開展住房租賃試點的單位。

    國有企業要帶頭

    一線城市房價高企背景下,居民租房需求進一步強化,租賃市場的發展受到中央層面的多次關注。

    2015年年底,中央經濟工作會議明確提出,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,把公租房擴大到非戶籍人口。2016年,國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(以下稱《意見》),全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。2016年年底,中央經濟工作會議再次要求,加快住房租賃市場立法,加快機構化、規模化租賃企業發展。

    上述《意見》被視作租賃市場發展的綱領性文件,其中提到的包括完善供地方式、允許改建房屋用于租賃、給予稅收優惠等熱點領域的發展意見,在近期北京、上海和廣州的租賃市場政策中均成為重點。

    因此,《通知》的相關表述,被認為是在租賃市場試點即將鋪開的時間節點上,為各試點城市相關工作“定調”。

    《通知》主要從培育住房租賃企業、建設政府住房租賃交易服務平臺、增加租賃住房供應和創新住房租賃管理和服務體制四個方面,布置了相關政策措施。

    分析人士指出,《通知》強調國有企業在租賃市場試點過程中的引領和帶動作用,多項支持政策中均明確提及國有企業。

    在培育住房租賃企業方面,《通知》明確提出,人口凈流入的大中城市要充分發揮國有企業的引領和帶動作用,支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。

    在增加租賃住房供給方面,《通知》在強調盤活存量房屋用于租賃時,提到鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等,按規定改建為租賃住房。

    21世紀經濟報道記者注意到,此前引起市場廣泛關注的廣州“租賃16條”中,并未明確提到改建主體,而是強調了改建后的租賃房屋不得用于銷售。

    鏈家研究院院長楊現領撰文解讀稱,國有企業和國有資本的引領和帶動作用主要體現在開發和金融環節,市場化、民營化的租賃運營機構優勢主要體現在運營和租后管理環節。

    偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表達了類似觀點,他向21世紀經濟報道記者表示,實際情況是閑置廠房和商業辦公用房的擁有者中,國企占比相對較高。鼓勵存量開發,就必須激發這部分國企參與的積極性,但這并不意味著其他企業和個體出租人無法進入改造市場。

    或推REITs配合租賃市場

    《通知》的另一大亮點被認為是首次提出金融支持租賃市場的詳細政策。

    在企業融資方面,《通知》提到,要加大對住房租賃企業的金融支持力度,拓寬直接融資渠道,支持發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券,專門用于發展住房租賃業務。鼓勵地方政府出臺優惠政策,積極支持并推動發展房地產投資信托基金(REITs)。

    所謂房地產投資信托基金,是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。從國外經驗來看,其主要收益來源于租金收入和房地產升值,長期回報率較高。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者,如果建立REITs,對于當前租賃市場中自持物業開發商的資金回籠和退出機制有著重要意義。

    近日,安信證券發布報告稱,房地產市場逐漸走向高位,行業由增量轉為存量市場,房地產市場堆積的風險可能會逐漸顯現,REITs
    的推出有其必要性和急迫性。它能緩解信貸風險,降低房地產企業杠桿,改變和提升房地產企業的盈利模式。此外,也有利于社會資產配置多元化,防止房價泡沫進一步擴大。

    不僅是REITs,在企業融資方面,《通知》還提到要鼓勵開發性金融等銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下,加大對租賃住房項目的信貸支持力度,通過合理測算未來租賃收入現金流,向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對沖利率風險。

    不過,政策落地的速度還不明朗。

    胡景暉表示,產權式的REITs在國內已爭議多年,但一直沒有正式推出。2015年以來,中央多次發文,已將租賃市場的路線規劃得較為清晰。但在落實方面,對于地方政府而言,租賃市場的政策制定需要多部門協作,涉及部門利益多,同時要將全國性的精神與當地城市規劃、人口和產業的發展相協調,相關細則的制定和落地難度較大。

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